[Aristotel]

Рынок предложения квартир в аренду несколько сократился в связи со всем известными обстоятельствами. Однако вовсе не ушел в ноль, а в некоторых местах, особенно приближенных к морю или иному водоему, даже взлетел в летние месяцы. Ибо праздника хочется, а выехать особо некуда.
Какие же есть варианты и какие при этом возникают налоги? Проще всего (проще, но не выгодней) сдать жильё , принадлежащее частному лицу, от имени этого же частного лица. В декларации по  подоходному налогу можно вычесть из всех полученных по аренде квартиры доходов 20%. Это расходы. (При назначении такого порядка очевидно имелось в виду, что квартира сдаётся за фиксированную сумму в месяц, а арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные платежи). А также в этих 20 процентах расходов учитываются все затраты, которые возникают по содержанию квартиры: обновление посуды, мебели, текущий ремонт.
В чём преимущество такой схемы? Никаких заморочек с сидением по вечерам с расчетами, бухгалтерией.  Получил деньги, вычел из них 20%, задекларировал доход  и из этого нетто-дохода уже уплачивается подоходный налог, тоже 20%.
Второй вариант - регистрации физического лица предпринимателя* или фирмы (мы продолжаем говорить о жилье, принадлежащем частному лицу). Частное лицо передаёт жилое помещение своей же фирме и начинает его сдавать в аренду либо регистрируется как физическое лицо-предприниматель и действует от его имени.
Если аренда долгосрочная, более трёх месяцев, то это не облагаемый оборот со всеми вытекающими отсюда последствиями. Сдача в аренду жилья у нас не облагается налогом с оборота. Однако если мы используем квартиру для предпринимательства – сдаем на короткие периоды, то может возникнуть налог с оборота 9%. В каких случаях? Если суммарный оборот за год достиг 40000 евро или если мы сами добровольно решили быть налогообязанными и написали об этом заявление в Налоговый департамент (при отсутствии налога с оборота прибыль чуть-чуть выше, но и здесь имеются тонкости).
Где же кроются самые большие подводные камни? Если фирма или FIE (физическое лицо-предприниматель) даёт рекламу на AirBNB, Booking.com или другом не эстонском сайте,  то приходит счет за оказанные услуги. Счета эти выставляются без налога с оборота. А если не налогообязанное лицо получает такие услуги из-за пределов Эстонии, то оно должно зарегистрироваться ограниченным налогообязанным в Налоговом департаменте, начислить на полученную услугу налог с оборота и уплатить его государству до 20 числа месяца, следующего за получением услуги. И сдать декларацию KMD.
Если налогообязанная по налогу с оборота фирма сдает квартиру в краткосрочную аренду, то цена включает 9% налога с оборота,  однако при этом фирма имеет право зачитывать налог с оборота по оказанным ей услугам – уборки, стирки белья, по покупке мебели и т.д.
Если же квартира сдается зимой в долгосрочную аренду, а летом – в краткосрочную (то есть, имеет место облагаемый и не облагаемый оборот), то нужно вести раздельный учет облагаемого и не облагаемого оборота либо рассчитывать пропорцию и без специалиста в таком случае трудно обойтись.
Вишенка на торте с точки зрения налогообложения – если квартира используется в предпринимательстве, то при ее продаже собственнику скорее всего придется платить подоходный налог на разницу между ценой продажи и приобретения.
В рамках одной статьи сложно рассказать обо всех возникающих нюансах, поэтому  всегда  лучше  проконсультироваться  со специалистам  или, по крайней мере,  более опытным предпринимателем.

* Наверное, предпринимателям-физическим лицам не нужно напоминать, что такое предпринимательство - лишь транзит к образованию фирмы. Ибо в случае, если предприниматель не открыл специальный счет в банке, куда поступают его доходы, полученная прибыль в конце года может попасть и под подоходный, и под социальный налог. Как этого избежать и как перевести имущество в фирму - отдельная большая тема для разговора.

Публикация на Facebook

[Sveta]

Спасибо, Лена! Вторая часть статьи про налог с оборота очень понравилась.

1. Первая часть, где имелся в виду подоходный и социальный налог - здесь бы хотелось обсудить.

"Второй вариант - регистрации физического лица предпринимателя или фирмы (мы продолжаем говорить о жилье, принадлежащем частному лицу). Частное лицо передаёт своё жильё своей же фирме"

Уточню, тут продолжается о том, что частное лицо передает жилое помещение, своей фирме без передачи права собственности, так?

Исправила бы в тесте слова "свое жилье", ибо это отвлекает мысль на то, что передается свое жилье, где живет сам собственник.

2. Во втором варианте FIE (назовем его вариантом 2.1.) и своя фирма (назовем его вариантом 2.2.) стоят так вместе, но для меня там существенная разница с наличием социального налога у FIE, и отсутствием социального налога у своей фирмы, где можно платить дивиденды только с подоходным налогом.
И своя фирма поэтому вроде бы сразу выгоднее, чем FIE. И у FIE, и у фирмы надо сдавать, конечно, годовые отчеты, здесь только оценка, что более трудозатратно.

3. И мне интересно обсуждение третьего варианта. Когда право собственности не остается у частного лица, а право собственности на жилое помещение передано в свою фирму (100% пайщик).
В чем тут минусы по сравнению с вариантом 2.2. (это когда своя фирма управляет жилым помещением, но право собственности остается у частного лица)?

[Aristotel]

Спасибо, Света, очень ценные замечания )


По поводу передачи жилья фирме - мне не нравится эта схема, потому что недвижимость обычно растет в цене. Вернуть себе квартиру можно будет, заплатив рыночную цену.

[Sveta]

Еще третий вариант подходит, если жилое помещение планируется только сдавать в аренду, и не планируется в нем жить самому, потому что придется платить рыночную арендную плату своей фирме или же спецльготу при несоответствии рыночным условиям.
Если надо будет вывести из собственности фирмы в свою частную собственность - через договор купли-продажи с рыночной ценой, с рассрочкой оплаты, рассрочка может быть длительной.